Náležitosti nájemní smlouvy

Nový občanský zákoník převzal v oblasti závazkových práv některé instituty ze stávajícího občanského zákoníku (nájem, výpůjčka, úvěr a další) a naproti tomu zavádí celou řadu právních institutů od současného občanského zákoníku odlišných (například výprosa, pacht, zápůjčka).  

Za nájem je však i nadále považováno přenechání věci k dočasnému užívání. 

Systematicky jsou nájemní vztahy v novém občanském zákoníku zařazeny v části čtvrté upravující relativní majetková práva (ustanovení § 2201 až 2331), konkrétněji do obecných ustanovení o nájmu věci a do zvláštních ustanovení o nájmu bytu a domu, o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, o podnikatelském pronájmu věcí movitých, nájmu dopravního prostředku a na smlouvu o ubytování.

Obecná ustanovení o nájmu věci se použijí v případě, že pro tyto jednotlivé „zvláštní úpravy“ neexistuje speciální úprava v nich uvedená.

Dopad na existující nájemní vztahy

Nový občanský zákoník se v zásadě bude aplikovat až na práva a povinnosti vzniklé po nabytí jeho účinnosti. V této souvislosti bude potřeba ujasnit si otázku, zda bude mít účinnost nového občanského zákoníku dopad i na již existující nájemní vztahy.  

Vznik nájmu, práva a povinnosti před nabytím účinnosti nového občanského zákoníku se bude posuzovat podle dosavadní úpravy. Jedná se o například o povinnost hradit nájemné dle podmínek ujednaných ve smlouvě.  

Právní následky vzniklé po účinnosti nového občanského zákoníku se budou naproti tomu řídit novou právní úpravou. Přestane-li tedy nájemce hradit nájemné v období až po 1. lednu 2014, může pronajímatel nájem vypovědět pro neplacení nájemného jen za podmínek dle nového občanského zákoníku.

Výjimku v dopadu nového občanského zákoníku na již uzavřené nájemní smlouvy představují nájemní vztahy k movitým věcem (i k movitým věcem sloužícím k podnikatelským účelům) a k pachtu. To lze chápat tak, že u těchto výjimek budou od 1. ledna 2014 platit ustanovení a pravidla pouze dle nového občanského zákoníku bezvýhradně i pro nájemní vztahy uzavřené před účinností nového občanského zákoníku.

Kolize staré a nové právní úpravy může pro běžného člověka působit poněkud nepřehledně a zmatečně, proto mají smluvní strany možnost již dnes mezi sebou sjednat, že se na vztahy z nájemní smlouvy uzavřené podle stávajícího občanského zákoníku použije od 1. ledna 2014 pouze nová právní úprava.

Pronájem nebytových prostor nemusí být písemný 

„Dle ust. § 2201 nového občanského zákoníku se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné“. 

Dále se článek zaměří pouze na náležitosti nájemní smlouvy z pohledu obecných ustanovení o nájmu (§ 2201 až 2234 nového občanského zákoníku). Tam, kde zákon stanoví u jednotlivých typů nájemních smluv odlišně, použije se tato speciální úprava (například splatnost nájemného u nájmu bytu).

Písemná forma nájemní smlouvy musí být dodržena pouze u nájmu bytu a domu (nebude tedy nutná ani u nájmu nebytových prostor).

Nedodržení písemné formy u nájmu bytu a domu, tedy neplatnosti samotné smlouvy, se však může dovolat (namítat) pouze nájemce vůči pronajímateli. Po uplynutí tří let nastává domněnka, že nájemní smlouva byla uzavřena platně.

Nájemní smlouvu je možné uzavřít na dobu určitou i neurčitou. U doby nájmu platí domněnka, že se jedná o nájem na dobu neurčitou, pokud si strany nesjednají dobu trvání nájmu (např. 5 let) anebo dobu skončení nájmu (např. do 31.12.2017). Sjednají-li si strany dobu nájmu delší než 50 let, má se zato, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou, avšak v době prvních padesáti let lze nájem vypovědět jen z důvodů sjednaných.

K obecně základním náležitostem nájemní smlouvy bude i nadále náležet identifikace pronajímatele a nájemce, identifikace předmětu nájmu a sjednání výše nájemného.

Způsobilým předmětem nájmu je:

• věc movitá nezuživatelná (jedná se o věc, která není spotřebovatelná; pronajmout nelze například potraviny)

• věc nemovitá nebo její část

• věc, která v budoucnu teprve vznikne, pokud je možné ji dostatečně určit při uzavření smlouvy

Není-li nájemné smluvně sjednáno, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek (dříve podle hodnoty věci a způsobu užívání).

Důležitou změnu představuje možnost smluvních stran sjednat si, že nájemné bude plněno jinak než v penězích (naturálně), rozhodná je však majetková hodnota poskytnutého plnění vyjádřená v penězích. Nájemné se platí měsíčně pozadu, není-li u jednotlivých zvláštních ustanovení zákona sjednáno jinak.

Nutno zmínit, že dle nové právní úpravy bude u nájmu nemovitostí pro rozlišení, zda se jedná o nájem za účelem bydlení nebo o nájem za účelem provozování podniku rozhodující účel jejich užívání. Nová právní úprava upouští od rozlišování nájemního vztahu dle charakteristiky nemovitosti (bytu) uvedené v kolaudačním rozhodnutí. U nájmu bytu sjednaného za účelem bydlení se o nájem bytu jedná, přestože jako byt zkolaudovaný nebyl.

Některé nové instituty v nájmu

V obecných ustanoveních o nájmu věci (§ 2201 až 2234 nového občanského zákoníku) jsou nově upraveny mimo jiné následující instituty:

• rozdělení údržby věci mezi nájemce a pronajímatele

• možnost nájemce bránit se sám proti zásahům vůči třetím osobám

• povinnost nájemce užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu

• kontrola užívání věci pronajímatelem

• oprávnění pronajímatele zadržet movité věci, které má nájemce na věci nebo v ní

• možnost zapsat nájemní právo do veřejného seznamu, pokud je pronajatá věc do veřejného seznamu zapsána a pokud to navrhne vlastník věci nebo s jeho souhlasem nájemce

• v neposlední řadě i některé dílčí novoty u zániku nájmů

K platnosti konkrétní nájemní smlouvy bude nutné do nájemní smlouvy uvést další náležitosti, a to vždy dle pravidel uvedených ve zvláštních ustanoveních o nájmu ke konkrétní věci (pravidel vztahujících se k nájmu bytu, prostoru sloužícího k podnikání, o podnikatelském pronájmu věcí movitých, nájmu dopravního prostředku).

V důsledku změn nájemních vztahů a zavedení novot nelze zcela předvídat konkrétní dopady do vztahu nájemce a pronajímatele. Dle zásady „právo náleží bdělým“ je však nutné, aby se i občané připravili na nový občanský zákoník a v co nejširší míře tak zabránili nežádoucím právním dopadům.

Tento článek vznikl ve spolupráci s měsíčníkem Právní rádce